Acquistare la prima casa è una delle decisioni finanziarie più importanti della vita. Un mutuo mal scelto può costarti decine di migliaia di euro in più nel corso di 20-30 anni. In questa guida troverai tutto quello che devi sapere per scegliere il mutuo giusto, confrontare le offerte delle banche e sfruttare le agevolazioni fiscali disponibili nel 2025.
Prima di confrontare le offerte, è fondamentale capire tre concetti chiave:
| Caratteristica | Tasso Fisso | Tasso Variabile |
|---|---|---|
| Rata mensile | Costante per tutta la durata | Varia al variare dell'Euribor |
| Prevedibilità | Massima: sai sempre cosa paghi | Bassa: dipende dai mercati |
| Tasso iniziale tipico (2025) | 3,0–3,8% | 2,5–3,2% (Euribor + spread) |
| Rischio | Basso — protegge dai rialzi | Medio-alto — esposto ai rialzi |
| Conveniente se | Preferisci sicurezza e budget fisso | I tassi scendono nel tempo |
Il contesto 2025: dopo i forti rialzi del 2022-2023, la BCE ha iniziato a tagliare i tassi. L'Euribor a 3 mesi si è progressivamente ridotto. Chi ha un mutuo a tasso variabile ha già beneficiato di riduzioni delle rate. La scelta tra fisso e variabile dipende molto dalla propria tolleranza al rischio e dall'orizzonte temporale del mutuo.
Quando si pianifica l'acquisto di una casa, è fondamentale considerare tutte le spese che si aggiungono al prezzo dell'immobile:
Per l'acquisto della prima casa come abitazione principale, l'imposta di registro è del 2% del valore catastale (anziché il 9% per le seconde case). Per gli immobili nuovi acquistati dal costruttore, si paga l'IVA al 4% (anziché 10%).
Gli interessi passivi del mutuo prima casa sono detraibili al 19% nella dichiarazione dei redditi (modello 730), fino a un massimo di €4.000 annui di interessi. La detrazione massima teorica è quindi di €760/anno.
Il Fondo di Garanzia Prima Casa (Consap) permette ai giovani under 36 (e ad altre categorie) di ottenere mutui fino all'80% del valore dell'immobile con la garanzia statale fino al 50% della quota capitale. Nel 2025 la misura è stata prorogata con alcune modifiche — verifica le condizioni aggiornate sul sito Consap.
Supponiamo di acquistare un immobile da 250.000 € con un mutuo di 175.000 € (LTV 70%), tasso fisso al 3,2%, durata 25 anni (300 mesi):
| Voce | Importo |
|---|---|
| Capitale mutuato | 175.000 € |
| TAN | 3,20% |
| Durata | 25 anni (300 rate) |
| Rata mensile | 848,83 € |
| Totale restituito | 254.649 € |
| Interessi totali | 79.649 € |
Con la detrazione del 19% su €4.000 di interessi annui nei primi anni, recupereresti circa €760/anno sulla dichiarazione dei redditi.
Le banche generalmente finanziano fino all'80% del valore dell'immobile (LTV 80%). Alcune banche arrivano fino al 90-100% per profili solidi o con il Fondo Consap, ma a tassi più elevati.
Sì, ma è più difficile. Molte banche richiedono almeno 12-24 mesi di anzianità lavorativa o che il contratto abbia una scadenza superiore alla durata del mutuo. Un co-intestatario con contratto a tempo indeterminato facilita l'approvazione.
Se il tuo mutuo è stato acceso quando i tassi erano più alti e oggi i tassi di mercato sono scesi, la rinegoziazione (con la stessa banca) o la surroga (trasferimento ad altra banca) possono farti risparmiare centinaia di euro al mese. Calcola la differenza con il nostro simulatore.